Theo quy định mới thì có một số công trình khi xây mới không cần phải xin giấy phép xây dựng. Vậy còn cải tạo biệt thự có được miễn xin giấy phép xây dựng không, khi nào được miễn và khi nào phải xin giấy phép để cải tạo? Hồ sơ giấy tờ xin cải tạo biệt thự gồm những gì nộp cho ai? Cùng Xây dựng Thái Sơn tìm hiểu qua bài viết này nhé.
Cải tạo biệt thự có cần xin giấy phép xây dựng không
Câu trả lời là có, nhưng sẽ tùy vào vị trí địa chỉ, hạng mục cải tạo, tình trạng thực tế của biệt thự hay thay đổi công năng sử dụng mà mỗi hạng mục sẽ có quy định khác nhau. Có mục có thể tự cải tạo không cần xin phép hay thông báo, nhưng sẽ có nhiều mục bắt buộc phải xin phép hoặc phải báo cho Ban quản lý khu biệt thự. Cụ thể như sau:
Các trường hợp được miễn xin giấy phép khi cải tạo biệt thự
Chủ nhà cần lưu ý Theo Điều 89 – Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, chủ nhà được phép sửa chữa, cải tạo mà không cần xin giấy phép trong các trường hợp sau:
Sửa chữa bên trong nhà – không ảnh hưởng kết cấu chịu lực bạn không cần xin phép nếu:
- Chỉ thay thế nội thất, gạch, sơn, trần, cửa, đèn, vệ sinh…
- Không thay đổi tường chịu lực, móng, dầm, cột, cầu thang chính.
- Không mở thêm cửa sổ, cửa đi ra ngoài ranh giới công trình.
- Không làm thay đổi diện tích sàn, chiều cao, hoặc hình khối mặt ngoài. Gọi ngay cho Thái Sơn 0966-335-999 để biết trường hợp của bạn có nằm trong mục được miễn giấy phép không nhé.
Cải tạo nhỏ trong khu đô thị không cần xin giấy phép nhưng cần được Ban quản lý chấp thuận, nếu biệt thự nằm trong khu quy hoạch đồng bộ (Vinhomes, Ciputra, Ecopark, Starlake…), bạn không cần xin phép UBND, nhưng phải:
- Đăng ký với Ban quản lý để họ kiểm tra và duyệt mẫu.
- Đảm bảo không thay đổi kiến trúc mặt ngoài chung của toàn khu.
- Sau khi được duyệt, được thi công ngay mà không cần hồ sơ lên quận/huyện.
Sửa chữa khẩn cấp, nguy hiểm – nhằm đảm bảo an toàn Theo luật, công trình được sửa chữa khẩn cấp không cần xin phép nếu:
- Có sự cố kết cấu, thấm, nứt, hư hại nặng, ảnh hưởng đến an toàn.
- Mục đích là chống sập, chống thấm, bảo đảm an toàn tạm thời.
- Sau khi khắc phục xong, nếu muốn cải tạo tiếp → phải xin phép đầy đủ.
Lưu ý quan trọng
- Nếu biệt thự nằm trong khu di sản, khu phố cổ, khu quy hoạch → bất kỳ thay đổi nào bên ngoài đều phải xin phép.
- Nếu chỉ “nghe nói” là không cần mà chưa xác nhận từ chính quyền hoặc ban quản lý → nên hỏi trước để tránh bị phạt 20–50 triệu đồng.
- Các đơn vị thi công chuyên nghiệp như Thái Sơn thường hỗ trợ kiểm tra hồ sơ quy hoạch trước khi cải tạo — để chủ nhà chắc chắn 100% không vi phạm.
Các trường hợp phải xin giấy phép khi cải tạo biệt thự
Cũng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, các công trình sau bắt buộc phải xin giấy phép cải tạo trước khi thi công:
Cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, bất kỳ khi nào bạn đụng vào khung chính của công trình — phải xin phép. Bao gồm:
- Đập bỏ tường chịu lực, cột, dầm, sàn bê tông.
- Cơi nới, mở rộng diện tích, làm thêm tầng, thêm tum, làm thêm cầu thang cố định.
- Thay đổi vật liệu sàn, móng hoặc kết cấu mái (từ ngói sang bê tông, từ mái tôn sang mái kính cố định…).
Thay đổi kiến trúc, hình dáng, mặt ngoài công trình. Khi bạn làm khác đi phần nhìn thấy từ bên ngoài, cũng phải xin phép. Bao gồm:
- Thay đổi màu sơn tổng thể mặt tiền (đặc biệt trong khu đô thị đồng bộ).
- Thay cửa sổ, ban công, mái che, logia, lan can khác mẫu ban đầu.
- Ốp đá, ốp gạch, thêm phào chỉ, hoặc làm thêm mái hiên cố định mặt ngoài. Xây dựng Thái Sơn đơn vị cải tạo biệt thự trọn gói với kinh nghiệm cải tạo nhiều căn biệt thự Vinhoms, Park City, Ciputra… sẽ hỗ trợ bạn lo toàn bộ thủ tục hồ sơ giấy tờ cần thiết trước khi khởi công cải tạo.
Thay đổi công năng sử dụng, nếu bạn chuyển mục đích hoặc thay đổi tính chất sử dụng công trình, cần xin phép. Bao gồm:
- Biệt thự chuyển thành văn phòng, showroom, nhà cho thuê.
- Nhà ở biến thành quán cà phê, spa, phòng khám.
- Bổ sung hoặc giảm diện tích sử dụng, chia nhỏ phòng thành căn hộ.
Công trình trong khu vực đặc biệt hoặc có quản lý quy hoạch phải xin phép nếu biệt thự/nhà bạn nằm trong:
- Khu đô thị có quy hoạch chi tiết (Vinhomes, Ecopark, Ciputra, Splendora…)
- Khu phố cổ, khu di tích, khu di sản, khu ven hồ/quốc lộ.
- Khu vực đã có quy định hạn chế chiều cao, màu sắc, hoặc kiểu kiến trúc.
Ví dụ:
- Nhà trong khu Hồ Tây, khu phố cổ Hà Nội → dù chỉ thay cửa cũng phải xin phép.
- Biệt thự trong khu Vinhomes phải duyệt mẫu trước khi thi công, kể cả chỉ thay cửa kính.
Cải tạo ảnh hưởng đến công trình liền kề phải xin phép (và có cam kết an toàn) nếu:
- Đào móng, khoan cọc, ép cọc gần nhà hàng xóm.
- Nâng tầng, mở rộng tường sát ranh giới đất.
- Đập tường chung, tháo dỡ kết cấu liên kết 2 nhà.
- Nếu không xin phép: có thể bị đình chỉ thi công, phạt 30–100 triệu đồng, và buộc khôi phục hiện trạng.
Hồ sơ cải tạo xây dựng biệt thự gồm những gì?
- Đơn đề nghị cấp phép cải tạo (mẫu do UBND quận/huyện cung cấp).
- Bản vẽ hiện trạng công trình (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt).
- Bản vẽ thiết kế cải tạo (có chữ ký và dấu của đơn vị thiết kế có chứng chỉ hành nghề).
- Bản sao công chứng sổ đỏ/sổ hồng (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà).
- Ảnh chụp hiện trạng biệt thự (từ 4–6 góc chụp rõ mặt tiền, bên hông, nội thất nếu cần).
- Giấy ủy quyền (nếu chủ nhà không trực tiếp đi nộp hồ sơ).
Nếu bạn cần các giấy tờ liên quan đến hồ sơ cải tạo biệt thự hãy inbox Thái Sơn để được hỗ trợ tư vấn về thủ tục đầu đủ, nhanh chóng và phù hợp nhất nhé.
Nơi nộp hồ sơ: Phòng Quản lý đô thị quận/huyện nơi biệt thự tọa lạc, nếu biệt thự thuộc khu đô thị có Ban quản lý riêng → nộp hồ sơ tại Ban quản lý dự án/khu đô thị để duyệt trước, rồi nộp UBND sau.
Xây dựng Thái Sơn – Đơn vị cải tạo biệt thự trọn gói uy tín và chuyên nghiệp top đầu Hà Nội, với đội ngũ công nhân và cán bộ kỹ thuật tay nghề cao, Thái Sơn đã hoàn thành rất nhiều công trình cải tạo biệt thự góp phần an cư cho nhiều gia chủ từ những gia chủ khó tính nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành từ những bước đầu tiên khi lên ý tưởng, tới khi hoàn thiện chìa khóa trao tay, mang lại những công trình giá trị – bền vững – an toàn.
