Câu chuyện đang viral: Xây nhà giá rẻ và cái giá phải trả. Thời gian gần đây, câu chuyện xây nhà dự kiến 1.8 tỷ nhưng khi hoàn thiện phải chi tới 6 tỷ đang được chia sẻ rộng rãi. Nhiều người cho rằng đây là “bị lừa”, nhưng dưới góc nhìn kỹ thuật, vấn đề không nằm ở may rủi.
Đứng ở góc độ Tổng thầu, Thái Sơn đã gặp rất nhiều trường hợp tương tự:
- Tổng thầu Thái Sơn tư vấn khách làm kỹ hồ sơ thiết kế khách không nghe. Bảo xây nhà không cần thiết kế, căn nào chả như căn nào. Đến khi làm xây tới đâu chi phí bỏ tới đó, xây được một phần ba thì hết ngân sách. Đâm lao phải theo lao, vay chỗ nọ, đập chỗ kia muốn dừng cũng không được.
- Thái Sơn tư vấn khách nên lựa chọn đơn vị chuyên thi công, tay nghề thợ cao, lâu năm, đảm bảo kỹ thuật, máy móc và con người. Khách vẫn chọn thi công giá rẻ, hồ sơ dự toán không rõ ràng. Khi thi công phát sinh đủ thứ nào là chống thấm, nào là kết cấu sai… sẽ gây phát sinh đủ thứ…
Xây nhà giá rẻ sai lầm bắt đầu ngay từ những quyết định ban đầu.
Sai lầm phổ biến: Không thiết kế – chọn giá rẻ – xây “vừa làm vừa tính”
Trong thực tế, rất nhiều chủ đầu tư mắc phải 3 sai lầm lớn:
1. Không làm hồ sơ thiết kế chi tiết
- Nghĩ rằng “nhà nhỏ không cần thiết kế”
- Hoặc muốn tiết kiệm chi phí thiết kế ban đầu
Hệ quả:
- Không có bản vẽ → không kiểm soát được khối lượng
- Không có tiêu chuẩn → mỗi đội thợ làm một kiểu. Xây nhà giá rẻ coi chừng chi phí.
- Chi phí thiết kế chiếm một phần rất nhỏ của cả công trình nhưng lại là mấu chốt quyết định trong suốt quá trình hoàn thiện ngôi nhà.
2. Chọn đơn vị báo giá rẻ nhất
- So sánh giá theo m2, chọn bên thấp nhất
- Bỏ qua chi tiết vật tư, tiêu chuẩn thi công
Thực tế:
- Xây nhà giá rẻ thường đi kèm thiếu hạng mục
- Hoặc dùng vật tư không rõ tiêu chuẩn
Nhiều đơn vị lên dự toán và có bảng vật liệu nhưng khi vào thi công thì đánh tráo sang loại vật liệu khác dẫn đến giảm chất lượng công trình, giảm tuổi thọ công trình. Đây là chiếc bẫy thi công giá rẻ vô cùng nguy hiểm mà các chủ đầu tư rất khó để phân biệt được.
Với Thái Sơn, mọi vật liệu đều được rõ ràng từ khâu dự toán báo giá, từ khâu nhập vật liệu, chủng loại mác rõ ràng. Chúng tôi với hơn 10 năm thi công xây dựng luôn đưa chất lượng công trình lên hàng đầu, đó cũng là lý do mà Thái Sơn ngày một phát triển như ngày nay. Chủ đầu tư có thể giám sát Thái Sơn làm việc 24/24, giám sát nguồn vật liệu, cùng Thái Sơn đi nhà máy nơi vật liệu được xuất xưởng, cùng kiểm chứng chất lượng vật liệu tại công trình. Mọi công đoạn đều có kỹ sư của Thái Sơn kiểm tra và báo cáo cùng chủ đầu tư.
3. Thi công kiểu “tới đâu tính tới đó”
- Không có dự toán tổng thể
- Không khóa vật liệu, không chốt đơn giá
Điều này đồng nghĩa: Mọi phát sinh đều hợp lý… nhưng tổng tiền thì không kiểm soát được
Vì sao chi phí bị đội từ 1.8 tỷ lên 6 tỷ?
Dưới góc nhìn kỹ sư, chi phí bị đội không đến từ một khoản lớn, mà đến từ:
- Phát sinh kết cấu (móng, dầm, sàn)
- Thay đổi vật liệu hoàn thiện
- Điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công
- Thiếu bóc tách khối lượng từ đầu
Mỗi hạng mục chỉ tăng vài chục đến vài trăm triệu nên bạn sẽ chủ quan. Nhưng cộng dồn lại, tổng chi phí có thể tăng gấp 2–3 lần
Bản chất vấn đề: Không kiểm soát được ngay từ đầu
Một công trình không có:
- Hồ sơ thiết kế đầy đủ
- Dự toán chi tiết
- Bảng vật liệu rõ ràng
Thì không khác gì xây vo, xây nhà bằng cảm tính không kiểm soát được.
Và khi đó:
- Đội thi công sẽ là người quyết định thay chủ đầu tư
- Chi phí không còn nằm trong tầm kiểm soát
- Tầm quan trọng của hồ sơ thiết kế trong xây nhà
Một bộ hồ sơ thiết kế chuẩn không chỉ để “vẽ cho đẹp”, mà là công cụ để:
Kiểm soát chi phí
- Bóc tách khối lượng chính xác
- Dự toán chi tiết từng hạng mục
Kiểm soát chất lượng
- Quy định rõ vật liệu
- Tiêu chuẩn thi công cụ thể
Tránh phát sinh
- Hạn chế thay đổi trong quá trình xây dựng
- Có cơ sở rõ ràng để đối chiếu khi phát sinh
Nói cách khác:
Thiết kế chính là “bản đồ tài chính” của công trình
Tổng thầu Thái Sơn: Minh bạch ngay từ đầu – hạn chế phát sinh tối đa.
Với kinh nghiệm thi công thực tế, Tổng thầu xây dựng Thái Sơn luôn làm rõ ngay từ bước đầu:
🔹 Hồ sơ thiết kế đầy đủ
- Kiến trúc – kết cấu – điện nước
- Phù hợp thực tế thi công
🔹 Bóc dự toán chi tiết
- Từng hạng mục rõ ràng
- Khối lượng minh bạch
🔹 Bảng vật liệu cụ thể
- Chủng loại – tiêu chuẩn rõ
- Tránh thay đổi tùy tiện
🔹 Hợp đồng rõ ràng
- Khóa đơn giá
- Quy định cụ thể phát sinh
-> Mục tiêu không phải là giá rẻ nhất. Mà là chi phí đúng – không bị đội ngoài kiểm soát
Xây nhà không phải cuộc chơi “đoán giá”
Nhiều người cố gắng tiết kiệm vài chục triệu tiền thiết kế… Nhưng lại có thể phải trả thêm hàng tỷ đồng khi thi công.
- Đây không phải là tiết kiệm
- Mà là đánh đổi rủi ro
Kết luận: Làm đúng ngay từ đầu để không phải trả giá sau
Câu chuyện 1.8 tỷ thành 6 tỷ không phải là cá biệt.
Đó là hệ quả của việc:
- Không thiết kế
- Chọn giá rẻ
- Không kiểm soát chi phí
Tổng thầu xây dựng Thái Sơn
Minh bạch – rõ ràng – chuẩn đầu vào – chuẩn kỹ thuật – chuẩn thi công – giá trị bền vững
Hãy bắt đầu bằng một bộ hồ sơ đúng – trước khi bắt đầu bằng một con số “ước lượng”.
