Xây nhà năm 2027: Hồ sơ thiết kế phải do tổ chức, cá nhân đủ chuyên môn thực hiện trong trường hợp nào?
Khi chuẩn bị xây nhà năm 2027, nhiều gia chủ băn khoăn liệu công trình của mình có bắt buộc phải thuê đơn vị thiết kế hay có thể tự lên phương án và tổ chức thi công.
Theo quy định mới tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc tự tổ chức thiết kế nhà ở riêng lẻ chỉ được áp dụng khi công trình đồng thời đáp ứng các điều kiện cụ thể về số tầng, diện tích, chiều cao và tầng hầm.
Dưới đây là những trường hợp gia chủ cần biết trước khi xây nhà năm 2027.
-
Nhà ở riêng lẻ nào được tự tổ chức thiết kế?
Theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế khi công trình đồng thời đáp ứng đủ 4 điều kiện:
- – Có quy mô dưới 3 tầng.
- – Không có tầng hầm.
- – Tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m².
- – Chiều cao công trình dưới 12 m.
Lưu ý: Phải đáp ứng đồng thời cả 4 điều kiện, không phải chỉ cần đạt một trong các điều kiện trên.
-
Những trường hợp nào bắt buộc phải thuê đơn vị thiết kế?
Theo điểm b, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, các trường hợp sau phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện thiết kế.
| Quy mô công trình | Yêu cầu thiết kế |
| Nhà 1 tầng, diện tích 260 m² | Phải thuê đơn vị/cá nhân có chuyên môn |
| Nhà 2 tầng, diện tích 250 m² trở lên | Phải thuê đơn vị/cá nhân có chuyên môn |
| Nhà 2 tầng có tầng hầm | Phải thuê đơn vị/cá nhân có chuyên môn |
| Nhà 3 tầng trở lên | Phải thuê đơn vị/cá nhân có chuyên môn |
| Nhà dưới 3 tầng nhưng cao từ 12 m trở lên | Phải thuê đơn vị/cá nhân có chuyên môn |
| Nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm | Phải thuê đơn vị/cá nhân có chuyên môn, đồng thời đáp ứng yêu cầu bổ sung về an toàn và phòng cháy, chữa cháy |
Như vậy, một ngôi nhà 3 tầng dù tổng diện tích sàn chỉ 150 m² vẫn thuộc trường hợp phải thuê người có chuyên môn thực hiện thiết kế.
Tương tự, nhà 2 tầng nhưng tổng diện tích sàn 260 m² cũng không thuộc diện được tự tổ chức thiết kế.
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026. Xem văn bản tại Cổng thông tin Chính phủ.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP, đặc biệt khoản 2 Điều 10, hiệu lực từ 01/07/2026. Xem Nghị định tại Cổng thông tin Chính phủ.
Xây nhà ở thành phố và nông thôn có áp dụng quy định khác nhau không?
Về điều kiện tự tổ chức thiết kế nhà ở riêng lẻ nêu tại Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, không có sự phân biệt giữa khu vực thành thị và nông thôn.
Gia chủ xây nhà tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên hay các tỉnh thành khác đều cần đối chiếu theo 4 tiêu chí: số tầng, diện tích sàn, chiều cao và tầng hầm.
Tuy nhiên, về quy hoạch, quản lý kiến trúc và giấy phép xây dựng, mỗi khu vực có thể có yêu cầu riêng. Đặc biệt, nhà nằm trong khu đô thị, khu dân cư đã có quy chế quản lý kiến trúc hoặc khu vực có quy hoạch cần kiểm tra quy định áp dụng tại địa phương.
Một điểm cần phân biệt: Được tự tổ chức thiết kế không đồng nghĩa với việc được xây nhà không cần bản vẽ hoặc không cần giấy phép xây dựng. Nghĩa vụ về hồ sơ và giấy phép phải được xác định riêng theo quy định hiện hành.
-
Vì sao nên có hồ sơ thiết kế trước khi xây nhà?
Ngoài yêu cầu pháp lý, một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ giúp gia chủ:
- – Xác định rõ công năng, diện tích và phương án kiến trúc.
- – Tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn phù hợp.
- – Dự toán khối lượng và kiểm soát ngân sách.
- – Hạn chế thay đổi thiết kế, đập phá và phát sinh trong quá trình thi công.
- – Có căn cứ để giám sát chất lượng và đối chiếu khi nghiệm thu.
Đặc biệt với biệt thự, nhà nhiều tầng hoặc công trình có kiến trúc phức tạp, thiết kế cần được tính toán đồng bộ ngay từ đầu.
-
Thái Sơn tư vấn thiết kế và thi công nhà ở năm 2027
Xây Dựng Thái Sơn cung cấp dịch vụ tư vấn, thiết kế và thi công trọn gói các công trình nhà ở, biệt thự, nhà phố và công trình dân dụng.
Mỗi công trình đều được nghiên cứu theo hiện trạng khu đất, nhu cầu sử dụng, ngân sách và yêu cầu kỹ thuật của chủ đầu tư.
Gia chủ đang có kế hoạch xây nhà năm 2027 có thể liên hệ Thái Sơn để được tư vấn phương án thiết kế, dự toán và kế hoạch thi công phù hợp.
XÂY DỰNG THÁI SƠN – Trao niềm tin – Nhận nụ cười
- Hotline/Zalo: 0966.203.888 – 0966.335.999
- Website: https://xaydungthaison.vn/
