1/7/2025 Không cần xin giấy phép xây dựng, quy định miễn hồ sơ xây dựng

Chắc hẳn bạn đã nghe ai đó nói, hoặc đã từng nghe trên các phương tiện truyền thông hay kênh mạng xã hôi nào đó nói về việc từ 1/7/2025 không cần xin giấy phép xây dựng, và bạn không chắc chắn về điều đó. Đây là thông tin vô cùng quan trọng mà bạn cần nắm được và chia sẻ cho những người xung quanh mình về quy định miễn không cần xin giấy phép xây dựng. Đã có thông báo chính thức NHƯNG quy định này áp dụng cho các đối tượng nào, các công trình nào và không áp dụng cho các trường hợp nào thì cũng Xây dựng Thái Sơn tìm hiểu qua bài viết này nhé.

1/7/2025 không cần xin giấy phép xây dựng

Trường hợp được miễn không cần xin giấy phép theo Luật Xây dựng

Theo khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm các công trình sau đây:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp: Khi có yêu cầu cấp bách, để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản…
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công (nhà nước) đã được phê duyệt quyết định đầu tư: Ví dụ các cơ quan nhà nước trung ương, bộ, tòa án tối cao, viện kiểm sát tối cao
• Công trình tạm (công trình phụ trợ): Ví dụ nhà tạm, công trình phụ phục vụ thi công công trình chính
• Công trình sửa chữa, cải tạo (không thay đổi công năng, kết cấu chịu lực): Nếu bạn sửa, cải tạo trong giới hạn cho phép (không làm ảnh hưởng cấu trúc chịu lực hoặc thay đổi công năng) thì không cần giấy phép trong nhiều trường hợp.
• Công trình quảng cáo không phải loại phải cấp phép xây dựng: Quảng cáo nhỏ, biển bảng, phủ kính,… những loại không trong diện quản lý cấp phép xây dựng theo luật quảng cáo.
• Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, hoặc công trình tuyến ngoài đô thị: Nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.
• Công trình đã được thẩm định thiết kế từ giai đoạn dự án / thiết kế cơ sở, đáp ứng điều kiện cấp phép xây dựng: Khi thiết kế đã được phê duyệt thì có thể được miễn giấy phép sau đó.

Ngoài ra Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung áp dụng từ 1/7/2025: MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ trong các trường hợp sau:

• Nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng, nếu nằm trong dự án nhà ở hoặc khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt → được miễn giấy phép xây dựng
• Nhà ở riêng lẻ cấp 4 (một tầng) tại khu vực nông thôn, quy mô nhỏ, nằm ở vùng không có quy hoạch đô thị, không thuộc khu chức năng, hoặc thuộc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.

MIỄN GIẤY PHÉP KHÔNG CÓ NGHĨA LÀ KHÔNG QUẢN LÝ

• Nếu công trình của bạn thuộc một trong những trường hợp mình kể ở trên, và được miễn giấy phép thì vẫn phải có yêu cầu gửi thông báo khởi công và gửi hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định cho cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương để quản lý.
• Nếu xây sai quy hoạch, xây vượt giới hạn, thay đổi công năng hoặc kết cấu chịu lực, bạn vẫn có thể bị xử phạt hoặc bị buộc tháo dỡ.
• Những công trình trong khu di tích, khu bảo tồn, khu đặc biệt, hoặc thuộc quy định quản lý kiến trúc nghiêm ngặt vẫn có thể không được miễn.
• Quy định miễn giấy phép chủ yếu áp dụng cho nhà ở riêng lẻ; các công trình thương mại, văn phòng, cao tầng thường vẫn phải xin giấy phép.

Những trường hợp vẫn phải xin phép

Các trường hợp không thuộc các đề mục trên vẫn phải xin giấy phép xây dựng từ cơ quan quản lý như bình thường:

• Công trình có tầng hầm, nhiều tầng, hoặc kích thước lớn vượt giới hạn “nhà ở riêng lẻ”.
• Khu đất chưa có quy hoạch 1/500 hoặc chưa được phê duyệt kiến trúc, chỉ giới.
• Công trình thuộc khu vực đô thị đặc thù hay quản lý kiến trúc đặc biệt.
• Những thay đổi làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, thay đổi công năng.

Như vậy “2025 không cần xin phép xây dựng” là cách nói gần đúng, nhưng không đúng cho mọi công trình. Chỉ công trình ở khu đã có quy hoạch chi tiết, đáp ứng điều kiện miễn phép mới được miễn. Nếu công trình của bạn không nằm trong những trường hợp được miễn, vẫn phải xin phép để tránh vi phạm pháp luật & bị xử phạt.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm những gì? Nộp ở đâu? Lệ phí bao nhiêu?

Quy định đối với hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

1. Giấy tờ hồ sơ khi xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ sẽ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Đơn làm theo mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Ghi rõ: chủ đầu tư, địa điểm, loại công trình, quy mô, diện tích, số tầng, mục đích sử dụng… Có thể xin mẫu tại UBND quận/huyện hoặc tải online từ Cổng Dịch vụ công quốc gia.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Bản sao có công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ hợp pháp thay thế). Phải đúng thửa đất sẽ xây dựng, phù hợp quy hoạch (đất ở, không tranh chấp).

– Hồ sơ thiết kế xây dựng: Do đơn vị có đủ năng lực thiết kế (kiến trúc sư, kỹ sư được cấp chứng chỉ hành nghề) lập và ký tên, gồm:

• Bản vẽ mặt bằng tổng thể công trình (tỷ lệ 1/50 – 1/500)
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng
• Bản vẽ móng và sơ đồ hệ thống cấp điện, cấp thoát nước
• Ảnh chụp hiện trạng khu đất hoặc công trình liền kề (để xác định mức độ ảnh hưởng, nếu có).
• Nếu nhà cao từ 7 tầng trở lên hoặc nằm sát công trình khác, cần báo cáo khảo sát địa chất.

– Bản cam kết đảm bảo an toàn công trình liền kề: Nếu nhà bạn xây sát tường nhà hàng xóm, đào móng sâu, hoặc thi công trong ngõ hẹp, cần kèm cam kết bảo đảm an toàn. Có thể làm bản tự cam kết hoặc theo mẫu của UBND quận/huyện.

– Chứng chỉ hành nghề & giấy phép năng lực của đơn vị thiết kế: Một số địa phương (như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng) yêu cầu kèm bản sao chứng chỉ hành nghề thiết kế của kiến trúc sư hoặc kỹ sư thiết kế kết cấu.

2. Nơi nộp hồ sơ

• UBND cấp quận/huyện nơi có đất (Phòng Quản lý đô thị).

• Nếu ở nông thôn: nộp tại UBND xã hoặc Phòng Kinh tế & Hạ tầng huyện.

• Thời gian giải quyết 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014).

• Với công trình ở khu vực đặc biệt hoặc cần thẩm định: có thể kéo dài thêm 10 ngày.

3. Lệ phí xây dựng

Mỗi địa phương quy định khác nhau, nhưng thường:

• Nhà ở riêng lẻ: 50.000 – 100.000 đồng/lần.
• Công trình lớn: 100.000 – 150.000 đồng/lần.

4. Lưu ý

• Nếu bạn thuê công ty xây dựng trọn gói, thường họ sẽ phụ trách tất cả các phần, công đoạn, từ giấy tờ, đến vật liệu, nhân công, hoặc các vấn đề lễ động thổ họ cũng sẽ hỗ trợ từ A-Z bạn không cần phải thực hiện bất cứ công đoạn nào, bạn chỉ cần cung cấp giấy tờ cần thiết là được.
• Trường hợp đất nằm trong quy hoạch treo hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng, hồ sơ có thể bị tạm dừng cấp phép.
• Sau khi có giấy phép, bạn phải khởi công trong 12 tháng (nếu quá hạn thì xin gia hạn thêm 1 lần, tối đa 12 tháng nữa).

Quy định đối với hồ sơ xin giấy phép xây dựng công trình thương mại, văn phòng, cao tầng

1. Giấy tờ hồ sơ khi xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ sẽ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Theo Mẫu số 01 – Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Ghi rõ: loại công trình, quy mô tầng cao, tổng diện tích sàn, chủ đầu tư, địa chỉ khu đất, hình thức sử dụng đất…
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp đất thuê, đất thương mại dịch vụ → phải kèm hợp đồng thuê đất / quyết định giao đất của Nhà nước.
• Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình: Đây là phần khác biệt lớn nhất so với nhà dân. Phải do tổ chức có đủ năng lực hành nghề lập, có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng, bao gồm:

A. Bản vẽ thiết kế cơ sở (thuyết minh + bản vẽ)

• Mặt bằng tổng thể, mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng
• Phương án kết cấu chịu lực chính (móng, cột, sàn, lõi thang)
• Giải pháp PCCC, thoát nạn, cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải
• Phương án bảo vệ môi trường & tiếng ồn
• Bản vẽ kết nối hạ tầng kỹ thuật đô thị (điện, nước, thoát nước)

B. Hồ sơ kỹ thuật và thi công (nếu xin phép theo giai đoạn): Hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, có chứng nhận thẩm tra thiết kế của đơn vị đủ điều kiện (theo Điều 33 Luật Xây dựng).

• Báo cáo thẩm tra thiết kế xây dựng: Phải có đối với công trình cấp I trở lên hoặc có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng. Do đơn vị thẩm tra độc lập thực hiện (được Sở Xây dựng cấp chứng chỉ năng lực).
• Văn bản thẩm duyệt về PCCC Bắt buộc với mọi công trình có từ 3 tầng trở lên, hoặc có diện tích sàn > 300m². Do Cục Cảnh sát PCCC & CNCH (Bộ Công an) hoặc Phòng Cảnh sát PCCC tỉnh/thành phố cấp.
• Văn bản chấp thuận đánh giá tác động môi trường (hoặc Kế hoạch bảo vệ môi trường) Theo Luật Bảo vệ Môi trường 2020. Nếu công trình có quy mô lớn (như trung tâm thương mại, khách sạn, cao ốc văn phòng…) → phải có Báo cáo ĐTM được phê duyệt trước khi xin phép.
• Hồ sơ năng lực, pháp lý của chủ đầu tư và đơn vị tham gia Giấy đăng ký doanh nghiệp hoặc quyết định thành lập chủ đầu tư. Giấy chứng nhận đủ năng lực hoạt động xây dựng của đơn vị thiết kế, thẩm tra, giám sát. Chứng chỉ hành nghề cá nhân của chủ nhiệm thiết kế, chủ trì kết cấu, PCCC, điện nước…

2. Nơi nộp hồ sơ 

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ Sở Xây dựng: cấp phép cho công trình cấp I, II, công trình có tầng hầm, cao tầng, thương mại – dịch vụ. UBND quận/huyện chỉ cấp phép cho nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III, IV.

3. Lệ phí xây dựng

• Lệ phí xây dựng 100.000 – 300.000 đ
• Cấp lại hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng UBND hoặc Sở Xây dựng 50.000 đ/lần
• Khoản này chỉ là lệ phí cấp phép hành chính, không bao gồm chi phí thiết kế, thẩm tra, PCCC, ĐTM…
• Thời gian giải quyết 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Nếu hồ sơ cần bổ sung thẩm duyệt PCCC hoặc ĐTM → có thể kéo dài tối đa 45 ngày.

Sự khác biệt về giấy phép giữa nhà ở riêng lẻ và nhóm còn lại

Tới đây bạn đã nắm được về quy định xin giấy phép xây dựng mới nhất được nhà nước ban hành chưa? Bạn hãy đặt công trình của mình vào từng nhóm để có được kết luận và dựa vào đó để lên kế hoạch cho những việc phải thực hiện cũng như các bước thực hiện cho mình nhé. Nếu bạn thấy phức tạp, thủ tục nhiều và mất quá nhiều thời gian cho phần giấy tờ này bạn có thể lựa chọn đơn vị tổng thầu xây dựng trọn gói, đơn vị này sẽ đảm nhiệm tất cả các thủ tục hành chính, quy trình thực hiện tới hoàn tất tới khi chìa khóa trao tay, họ sẽ hỗ trợ bạn xuyên suốt trong quá trình làm việc. Và việc của bạn chỉ là tỉnh táo tìm cho mình đơn vị uy tín, chất lượng, tay nghề cao để gửi gắm trọng trách xây dựng tổ ấm của mình, Xây dựng Thái Sơn là gợi ý hàng đầu cho bạn, là đơn vị có đội ngũ kỹ sư, công nhân với tay nghề hàng đầu trong ngành đảm bảo sẽ mang lại cho bạn trải nghiệm tuyệt vời khi đồng hành và mang lại cho bạn một tổ ấm hoàn mỹ. Hotline tư vấn miễn phí 0966-335-999